GEWOFAG will zurück zu den Wurzeln
München, 13. April 2017
Alle reden über Wohnungsmangel und zu hohe Baukosten. Ein viel zitierter Lösungsansatz ist serielles Bauen. Die GEWOFAG greift diesen Ansatz auf und geht noch einen Schritt weiter. Mit ihrem Programm „Zurück zu den Wurzeln“ will die kommunale Wohnungsbaugesellschaft noch schneller eine große Anzahl an bezahlbaren Wohnungen in München bauen – kostengünstig, aber gleichzeitig hochwertig und ästhetisch.
„Es gibt zu wenig bezahlbare Wohnungen in München. Deshalb wird die GEWOFAG ab 2018 knapp 800 Wohnungen pro Jahr bauen. Das sind etwa doppelt so viele wie noch vor einigen Jahren“, sagt Dr. Klaus-Michael Dengler, Sprecher der Geschäftsführung der GEWOFAG. “Wie schaffen wir das? Wir orientieren uns an unserem Gründer Karl Sebastian Preis, der von 1928 bis 1933 in München 11.000 Wohnungen baute – die Gründersiedlungen der GEWOFAG. Wir wollen wie Karl Sebastian Preis Bauen in Serie und Wirtschaftlichkeit mit Ästhetik und Baukultur vereinen“, so Dengler weiter.
Michael Hardi, Ressortleiter Bau, fügt hinzu: „Die Zielsetzung der GEWOFAG ist der Bau von kostengünstigen Mietwohnungen für unseren Bestand, die robust und werthaltig sind. Mithilfe von Sondernutzungen wie Kindertagesstätten, Nachbarschaftstreffs und Gewerbeeinheiten wollen wir zudem eine soziale Nachhaltigkeit für das Quartier schaffen. Wichtig ist auch ein attraktives Umfeld für die Wohnungen, mit dem sich die Bewohner identifizieren können. Wirtschaftlichkeit und Baukultur sehen wir als eine Einheit mit zwei Polen.“
Serielle Bauweise trägt dazu bei, die Kosten zu senken: Mehrere hundert gleiche Fenster sind günstiger als 50. „Eine Fassade mit vielen gleichen Fenstern muss nicht langweilig aussehen. Das zeigt ein Blick in unsere Gründersiedlungen, zum Beispiel in Neuhausen. Viele ästhetische architektonische Elemente wie Vorsprünge, Fassadenmalereien, unterschiedliche Fallrohre bei Regenrinnen geben den Häusern ein lebendiges und unverwechselbares Antlitz. Da wollen wir wieder hin“, sagt Michael Hardi. Und Dr. Klaus-Michael Dengler ergänzt: „Die Kosten definieren sich bei einem Bestandhalter wie der GEWOFAG nicht nur durch die Höhe der Baukosten. Wir planen nachhaltig und haben immer auch die Unterhaltskosten im Blick, die später für eine Immobilie entstehen. Denn je mehr Haustechnik verbaut wird und je komplizierter diese ist, desto mehr muss gewartet werden. Zudem ist die Technik nach einigen Jahrzehnten völlig veraltet, die Wohnungen aber noch in einem guten Zustand. Da ist weniger Technik oft mehr, wie unsere eigenen Forschungsprojekte zeigen.“
Vier Prinzipien: Einfachheit, Wiederholung, Wirksamkeit und Kommunikation
Die GEWOFAG orientiert sich bei ihrem Programm „Zurück zu den Wurzeln“ an den vier Prinzipien Einfachheit, Wiederholung, Wirksamkeit und Kommunikation. Das Prinzip Einfachheit meint: Weniger ist mehr. „Wir wollen einfache und kluge Architektur und eine gute Balance zwischen Technik und baulichem Detail“, erläutert Dr. Klaus-Michael Dengler. „Wir fangen bei uns selbst an, indem wir auch interne Prozesse vereinfachen.“
Das Prinzip Wiederholung bedeutet, dass die GEWOFAG nicht mehr wie bisher für jeden Standort ein Prototyp-Gebäude bauen muss. Dr. Klaus-Michael Dengler sagt dazu: „Wir müssen nicht ständig alles neu erfinden. Stattdessen wollen wir öfter auf Erprobtes und für gut Befundenes zurückgreifen, denn die Serie fördert die Wirtschaftlichkeit.“ Ein Beispiel dafür aus der Vergangenheit sind die so genannten Apostelblöcke in der Gründersiedlung der GEWOFAG in Neuhausen: zwölf baugleiche Riegel, nebeneinander angeordnet, jeder aber im Detail ein wenig unterschiedlich. Zudem will die GEWOFAG künftig bei Folgeprojekten stärker mit bewährten Partnern zusammenarbeiten. „Ein Generalunternehmer, der die Parkplatzüberbauung am Dantebad gebaut hat, hat in einem Vergabeverfahren einen zweiten Zuschlag erhalten und errichtet nun das zweite Bauvorhaben für uns. Das geht jetzt noch schneller, weil alle schon eingespielt sind“, erklärt Michael Hardi. Um mit bewährten Partnern weiterarbeiten zu können, möchte das Unternehmen Spielräume im Vergaberecht nutzen. „Als öffentlicher Auftraggeber müssen wir öffentlich ausschreiben und das wirtschaftlichste Angebot annehmen. Nicht immer geht daraus der beste Partner für die reibungslose und schnelle Umsetzung eines Projekts hervor. Außerdem haben wir so ständig wechselnde Partner, mit denen nicht einfach auf Bewährtes zurückgegriffen werden kann. Insbesondere hier gilt es Spielräume aufzutun und zu nutzen“, sagt Michael Hardi.
Unter dem Prinzip Wirksamkeit versteht die GEWOFAG kleine, aber effektive Maßnahmen – meist architektonische, manchmal aber auch solche der Nutzung – die vielen Menschen zugute kommen und die Identifikation mit dem Wohnquartier fördern und gleichzeitig ein Beitrag zur Baukultur sind. Beispiele sind Elemente der Fassadengestaltung in der GEWOFAG-Siedlung in Neuhausen oder Regenrinnen mit schön gestalteten Fallrohren, aber auch die richtige Situierung von Gemeinschaftsräumen, Gastronomie oder Einzelhandel. Es bedeutet aber auch: die Überprüfung von Prozessen, Standards und Richtlinien auf ihre Wirksamkeit hin.
Beim Prinzip Kommunikation geht es hauptsächlich darum „Nachbarn, Politik, Bürgerinnen und Bürger sowie Mieter bei der Entstehung neuer Stadtbausteine mitzunehmen“, sagt Dr. Klaus-Michael Dengler. „Ein Aspekt, der immer wichtiger wird, und den wir sehr ernst nehmen. Das zeigen auch die zahlreichen Informationsveranstaltungen, die wir bei Neubauvorhaben für Anwohner durchführen. Die Vernetzung mit Mitstreitern sowie unkomplizierte Abstimmungsprozesse gehören ebenfalls dazu.“ Ein wichtiger Aspekt ist auch die Förderung der Wechselwirkung zwischen dem Gebäude und seiner Umgebung sowie die Interaktion zwischen den Bewohnerinnen und Bewohnern und der Nachbarschaft.
Parkplatzüberbauung am Dantebad als erster Schritt in die richtige Richtung
Mit der Parkplatzüberbauung am Dantebad in München-Moosach hat die GEWOFAG bereits gezeigt, wie schnell 100 Wohnungen gebaut werden können: Nach nur einem Jahr Planungs- und Bauzeit stehen hier 86 Einzimmer-Apartments und 14 Zweieinhalb-Zimmer-Wohnungen, die mittlerweile fast alle bezogen sind. Die Holzhybridbauweise sowie die gute Zusammenarbeit mit Planern, Genehmigungsbehörden und dem Generalunternehmer haben es möglich gemacht. In Kürze stehen die Parkplätze der Öffentlichkeit wieder zur Verfügung. „Das Dantebad war ein Turboprojekt – das ist nicht eins zu eins wiederholbar. Aber vieles lässt sich auf zukünftige Planungen anwenden“, so Dr. Klaus-Michael Dengler. „Zum Beispiel schnellere interne und externe Kommunikationsprozesse und die Vorfertigung von Bauteilen.“
Start des Programms mit Europan-Wettbewerb
Beim Start des Programms lässt sich die GEWOFAG von jungen Architekten helfen: Im Rahmen des Europan-Wettbewerbs für Architekten unter 40 Jahren (www.europan.de) hat die GEWOFAG den Teilnehmerinnen und Teilnehmern die Aufgabe gestellt, für vier Standorte, je zwei in München-Neuperlach und Taufkirchen, ein System für Parkplatzbebauungen zu entwickeln, das sich auf weitere Standorte anwenden lässt. Ziel ist es, ein möglichst flexibles Grundsystem zu finden, das an verschiedene stadträumliche Situationen angepasst werden kann. Dabei sollen wiederholbare, aber anspruchsvolle und an den Ort angepasste Stadtbausteine entstehen, die mit intelligenten Grundrissen und einer gleichermaßen robusten wie interaktiven Sockelzone zur Aufwertung der Quartiere beitragen. Im nächsten Schritt plant die GEWOFAG, mit Hilfe dieses Systems Wohnungen an weiteren Standorten, nach denen momentan gesucht wird, zu errichten.
Karl Preis: Visionär und Pionier
Karl Sebastian Preis (1884 bis 1946), Münchner SPD-Stadtrat und Leiter des Wohnungs- und Siedlungsreferats, verfasste 1927 eine „Denkschrift zur Lage und Beseitigung der Wohnungsnot in München“. In seinem Bauprogramm, das er auf Grundlage des 1926 initiierten Münchner Sonderbauprogramms erarbeitete, plante Karl Preis den Bau von 12.000 Wohnungen. Besonders innovativ waren hierbei die 2.000 Kleinwohnungen mit einer Wohnfläche von 40 bis 50 Quadratmetern. Die katastrophalen hygienischen Zustände, die in den permanent überbelegten Großraumwohnungen herrschten, wollte Karl Preis dadurch zusätzlich eindämmen. Um die Arbeiten möglichst schnell realisieren zu können, wurde auf seine Empfehlung hin am 6. Juni 1928 die „Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG“, kurz GEWOFAG, gegründet. Anlässlich des 70. Todestages von Karl Preis am 9. Mai 2016 hat die GEWOFAG eine Broschüre zu ihrem Gründer herausgegeben, die unter https://www.gewofag.de/web.nsf/id/karl-preis--visionaer-und-pionier-des-sozialen-wohnungsbaus-und-wiederaufbaus-in-muenchen-gewofag/$file/20160912_Brosch_KarlPreis_final.pdf zum Download bereit steht.
GEWOFAG
Die GEWOFAG ist eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft und mit ca. 35.000 Wohnungen Münchens größte Vermieterin. Sie stellt seit rund 90 Jahren den Münchner Bürgerinnen und Bürgern Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung und bietet damit Alternativen im angespannten Münchner Wohnungsmarkt. Neben Neubau und Vermietung sind die Sanierung und Instandsetzung des Wohnungsbestands die wichtigsten Aufgaben der GEWOFAG.
Pressekontakt
„Es gibt zu wenig bezahlbare Wohnungen in München. Deshalb wird die GEWOFAG ab 2018 knapp 800 Wohnungen pro Jahr bauen. Das sind etwa doppelt so viele wie noch vor einigen Jahren“, sagt Dr. Klaus-Michael Dengler, Sprecher der Geschäftsführung der GEWOFAG. “Wie schaffen wir das? Wir orientieren uns an unserem Gründer Karl Sebastian Preis, der von 1928 bis 1933 in München 11.000 Wohnungen baute – die Gründersiedlungen der GEWOFAG. Wir wollen wie Karl Sebastian Preis Bauen in Serie und Wirtschaftlichkeit mit Ästhetik und Baukultur vereinen“, so Dengler weiter.
Michael Hardi, Ressortleiter Bau, fügt hinzu: „Die Zielsetzung der GEWOFAG ist der Bau von kostengünstigen Mietwohnungen für unseren Bestand, die robust und werthaltig sind. Mithilfe von Sondernutzungen wie Kindertagesstätten, Nachbarschaftstreffs und Gewerbeeinheiten wollen wir zudem eine soziale Nachhaltigkeit für das Quartier schaffen. Wichtig ist auch ein attraktives Umfeld für die Wohnungen, mit dem sich die Bewohner identifizieren können. Wirtschaftlichkeit und Baukultur sehen wir als eine Einheit mit zwei Polen.“
Serielle Bauweise trägt dazu bei, die Kosten zu senken: Mehrere hundert gleiche Fenster sind günstiger als 50. „Eine Fassade mit vielen gleichen Fenstern muss nicht langweilig aussehen. Das zeigt ein Blick in unsere Gründersiedlungen, zum Beispiel in Neuhausen. Viele ästhetische architektonische Elemente wie Vorsprünge, Fassadenmalereien, unterschiedliche Fallrohre bei Regenrinnen geben den Häusern ein lebendiges und unverwechselbares Antlitz. Da wollen wir wieder hin“, sagt Michael Hardi. Und Dr. Klaus-Michael Dengler ergänzt: „Die Kosten definieren sich bei einem Bestandhalter wie der GEWOFAG nicht nur durch die Höhe der Baukosten. Wir planen nachhaltig und haben immer auch die Unterhaltskosten im Blick, die später für eine Immobilie entstehen. Denn je mehr Haustechnik verbaut wird und je komplizierter diese ist, desto mehr muss gewartet werden. Zudem ist die Technik nach einigen Jahrzehnten völlig veraltet, die Wohnungen aber noch in einem guten Zustand. Da ist weniger Technik oft mehr, wie unsere eigenen Forschungsprojekte zeigen.“
Vier Prinzipien: Einfachheit, Wiederholung, Wirksamkeit und Kommunikation
Die GEWOFAG orientiert sich bei ihrem Programm „Zurück zu den Wurzeln“ an den vier Prinzipien Einfachheit, Wiederholung, Wirksamkeit und Kommunikation. Das Prinzip Einfachheit meint: Weniger ist mehr. „Wir wollen einfache und kluge Architektur und eine gute Balance zwischen Technik und baulichem Detail“, erläutert Dr. Klaus-Michael Dengler. „Wir fangen bei uns selbst an, indem wir auch interne Prozesse vereinfachen.“
Das Prinzip Wiederholung bedeutet, dass die GEWOFAG nicht mehr wie bisher für jeden Standort ein Prototyp-Gebäude bauen muss. Dr. Klaus-Michael Dengler sagt dazu: „Wir müssen nicht ständig alles neu erfinden. Stattdessen wollen wir öfter auf Erprobtes und für gut Befundenes zurückgreifen, denn die Serie fördert die Wirtschaftlichkeit.“ Ein Beispiel dafür aus der Vergangenheit sind die so genannten Apostelblöcke in der Gründersiedlung der GEWOFAG in Neuhausen: zwölf baugleiche Riegel, nebeneinander angeordnet, jeder aber im Detail ein wenig unterschiedlich. Zudem will die GEWOFAG künftig bei Folgeprojekten stärker mit bewährten Partnern zusammenarbeiten. „Ein Generalunternehmer, der die Parkplatzüberbauung am Dantebad gebaut hat, hat in einem Vergabeverfahren einen zweiten Zuschlag erhalten und errichtet nun das zweite Bauvorhaben für uns. Das geht jetzt noch schneller, weil alle schon eingespielt sind“, erklärt Michael Hardi. Um mit bewährten Partnern weiterarbeiten zu können, möchte das Unternehmen Spielräume im Vergaberecht nutzen. „Als öffentlicher Auftraggeber müssen wir öffentlich ausschreiben und das wirtschaftlichste Angebot annehmen. Nicht immer geht daraus der beste Partner für die reibungslose und schnelle Umsetzung eines Projekts hervor. Außerdem haben wir so ständig wechselnde Partner, mit denen nicht einfach auf Bewährtes zurückgegriffen werden kann. Insbesondere hier gilt es Spielräume aufzutun und zu nutzen“, sagt Michael Hardi.
Unter dem Prinzip Wirksamkeit versteht die GEWOFAG kleine, aber effektive Maßnahmen – meist architektonische, manchmal aber auch solche der Nutzung – die vielen Menschen zugute kommen und die Identifikation mit dem Wohnquartier fördern und gleichzeitig ein Beitrag zur Baukultur sind. Beispiele sind Elemente der Fassadengestaltung in der GEWOFAG-Siedlung in Neuhausen oder Regenrinnen mit schön gestalteten Fallrohren, aber auch die richtige Situierung von Gemeinschaftsräumen, Gastronomie oder Einzelhandel. Es bedeutet aber auch: die Überprüfung von Prozessen, Standards und Richtlinien auf ihre Wirksamkeit hin.
Beim Prinzip Kommunikation geht es hauptsächlich darum „Nachbarn, Politik, Bürgerinnen und Bürger sowie Mieter bei der Entstehung neuer Stadtbausteine mitzunehmen“, sagt Dr. Klaus-Michael Dengler. „Ein Aspekt, der immer wichtiger wird, und den wir sehr ernst nehmen. Das zeigen auch die zahlreichen Informationsveranstaltungen, die wir bei Neubauvorhaben für Anwohner durchführen. Die Vernetzung mit Mitstreitern sowie unkomplizierte Abstimmungsprozesse gehören ebenfalls dazu.“ Ein wichtiger Aspekt ist auch die Förderung der Wechselwirkung zwischen dem Gebäude und seiner Umgebung sowie die Interaktion zwischen den Bewohnerinnen und Bewohnern und der Nachbarschaft.
Parkplatzüberbauung am Dantebad als erster Schritt in die richtige Richtung
Mit der Parkplatzüberbauung am Dantebad in München-Moosach hat die GEWOFAG bereits gezeigt, wie schnell 100 Wohnungen gebaut werden können: Nach nur einem Jahr Planungs- und Bauzeit stehen hier 86 Einzimmer-Apartments und 14 Zweieinhalb-Zimmer-Wohnungen, die mittlerweile fast alle bezogen sind. Die Holzhybridbauweise sowie die gute Zusammenarbeit mit Planern, Genehmigungsbehörden und dem Generalunternehmer haben es möglich gemacht. In Kürze stehen die Parkplätze der Öffentlichkeit wieder zur Verfügung. „Das Dantebad war ein Turboprojekt – das ist nicht eins zu eins wiederholbar. Aber vieles lässt sich auf zukünftige Planungen anwenden“, so Dr. Klaus-Michael Dengler. „Zum Beispiel schnellere interne und externe Kommunikationsprozesse und die Vorfertigung von Bauteilen.“
Start des Programms mit Europan-Wettbewerb
Beim Start des Programms lässt sich die GEWOFAG von jungen Architekten helfen: Im Rahmen des Europan-Wettbewerbs für Architekten unter 40 Jahren (www.europan.de) hat die GEWOFAG den Teilnehmerinnen und Teilnehmern die Aufgabe gestellt, für vier Standorte, je zwei in München-Neuperlach und Taufkirchen, ein System für Parkplatzbebauungen zu entwickeln, das sich auf weitere Standorte anwenden lässt. Ziel ist es, ein möglichst flexibles Grundsystem zu finden, das an verschiedene stadträumliche Situationen angepasst werden kann. Dabei sollen wiederholbare, aber anspruchsvolle und an den Ort angepasste Stadtbausteine entstehen, die mit intelligenten Grundrissen und einer gleichermaßen robusten wie interaktiven Sockelzone zur Aufwertung der Quartiere beitragen. Im nächsten Schritt plant die GEWOFAG, mit Hilfe dieses Systems Wohnungen an weiteren Standorten, nach denen momentan gesucht wird, zu errichten.
Karl Preis: Visionär und Pionier
Karl Sebastian Preis (1884 bis 1946), Münchner SPD-Stadtrat und Leiter des Wohnungs- und Siedlungsreferats, verfasste 1927 eine „Denkschrift zur Lage und Beseitigung der Wohnungsnot in München“. In seinem Bauprogramm, das er auf Grundlage des 1926 initiierten Münchner Sonderbauprogramms erarbeitete, plante Karl Preis den Bau von 12.000 Wohnungen. Besonders innovativ waren hierbei die 2.000 Kleinwohnungen mit einer Wohnfläche von 40 bis 50 Quadratmetern. Die katastrophalen hygienischen Zustände, die in den permanent überbelegten Großraumwohnungen herrschten, wollte Karl Preis dadurch zusätzlich eindämmen. Um die Arbeiten möglichst schnell realisieren zu können, wurde auf seine Empfehlung hin am 6. Juni 1928 die „Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG“, kurz GEWOFAG, gegründet. Anlässlich des 70. Todestages von Karl Preis am 9. Mai 2016 hat die GEWOFAG eine Broschüre zu ihrem Gründer herausgegeben, die unter https://www.gewofag.de/web.nsf/id/karl-preis--visionaer-und-pionier-des-sozialen-wohnungsbaus-und-wiederaufbaus-in-muenchen-gewofag/$file/20160912_Brosch_KarlPreis_final.pdf zum Download bereit steht.
GEWOFAG
Die GEWOFAG ist eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft und mit ca. 35.000 Wohnungen Münchens größte Vermieterin. Sie stellt seit rund 90 Jahren den Münchner Bürgerinnen und Bürgern Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung und bietet damit Alternativen im angespannten Münchner Wohnungsmarkt. Neben Neubau und Vermietung sind die Sanierung und Instandsetzung des Wohnungsbestands die wichtigsten Aufgaben der GEWOFAG.
Pressekontakt
Sabine Sommer
Konzernsprecherin
GEWOFAG Holding GmbH
Tel.: 089 4123-372
E-Mail: sabine.sommer@gewofag.de
www.gewofag.de
Pilotprojekt mit Breitenwirkung: Parkplatzüberbauung am Dantebad (Foto: Lukas Barth)Bild-Download in druckfähiger Auflösung
Baukultur unter Karl Preis: architektonische Details an Fassaden in der Gründersiedlung der GEWOFAG in Neuhausen (Foto: Uwe Kurenbach).Bild-Download in druckfähiger Auflösung
Regenrinnen mit unterschiedlichen Fallrohren zieren die Fassaden in der GEWOFAG-Siedlung in Neuhausen (Foto: Uwe Kurenbach).Bild-Download in druckfähiger Auflösung
